16일 건설업계에 따르면 반포주공1단지 일반분양가는 3.3㎡당 5100만원 이상으로 결정됐다. 최근 관리처분계획 무효 판결로 분양까진 아직 시간이 남았지만 가격 하한선은 이미 정해졌다. 2년 전 시공사 선정 당시 현대건설이 경쟁에서 이기기 위해 분양가를 확정 제시했기 때문이다.
당시만 해도 주택도시보증공사(HUG)가 주변 분양가를 3.3㎡당 4000만원대 중반으로 통제했다. 이에 현대건설은 후분양을 염두에 두고 '3.3㎡당 최저 5100만원(전용 84㎡ 기준)을 보장하겠다'고 약속했다. 후분양을 하면 HUG의 분양가 규제를 피할 수 있기 때문이다. 현대건설은 여기서 그치지 않고 '상한제 시행에도 최저 분양가를 책임 보장하겠다'고 못 박았다.
하지만 정부가 '꼼수 후분양'을 막기 위해 분양가상한제 기준 하향 등을 검토하자 상황이 180도 달라졌다. 약속한 최저 일반분양가를 받지 못하면 그만큼의 돈을 건설사가 물어내야 하기 때문이다. HUG 기준대로 3.3㎡당 4500만원에 분양한다면 차액 손실은 수천억대다.
현대건설 측은 일단 지켜보겠다는 입장이다. 지난달 서울행정법원이 이 단지의 관리처분계획에 대해 무효 판결을 내렸기 때문이다. 현재 조합이 이에 항소하겠다고 밝혀 10월부터의 이주 계획은 무기한 연기됐다. 소송에 2~3년이 걸리는 만큼 그 사이 상한제 폐지 등 제도 변화 가능성에 기대를 걸고 있다.
한편 최저 분양가 보장에 성공한 사례도 있다. 대우건설이 최근 후분양한 과천주공1단지다. 이는 HUG의 분양가 규제를 피해 민간 스스로 분양가를 책정하고 지자체 승인을 획득한 최초 사례다.
2년 전 시공사 입찰 당시 대우건설은 분양가 보장(3.3㎡당 3317만원) 조건을 내걸고 사업을 수주했다. 당시 조합은 HUG에 분양 보증을 신청했지만 분양가가 높다는 이유로 분양보증서 발급을 거부당했다. 당시 과천 아파트 평균 시세가 3.3㎡당 2000만원 후반일 때다.
이에 조합은 일정 부분 공사를 한 다음 분양하는 후분양을 하기로 결정했다. 지난 7월 과천시로부터 3.3㎡당 평균 3998만원으로 분양 승인을 받게 되면서 조합은 당초 원했던 선분양가 대비 20.7%가량 일반 분양 수익이 늘어나게 됐다.
건설업계 관계자는 "2년 전 재건축 초과이익환수제 부활을 앞두고 이를 피하려 사업을 서둘러 진행하면서 과열된 수주전의 후폭풍"이라며 "이제 와서 분양가를 낮추기는 사실상 불가능한 만큼 소송으로 이어지는 등 분쟁이 불가피할 것으로 예상된다"고 했다.