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민간 확대 앞둔 분양가 상한제에 건설업계 시름

주택 수주물량 감소 불가피…대응책 마련 분주

2019년 08월 19일(월)
장건주 기자 gun@cstimes.com
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[컨슈머타임스 장건주 기자] 정부가 민간택지 분양가 상한제를 발표하면서 건설업계가 대책 마련에 분주해졌다. 그동안 실적을 지탱한 주택사업 수주물량 감소가 예상되는데다 알짜로 분류됐던 재건축·재개발 정비사업의 수익성 감소도 불가피해졌기 때문이다.

정부는 지난 12일 민간택지 분양가상한제 적용기준 개선안을 발표했다. 분양가상한제는 분양가격을 통제하는 제도로, 감정평가 택지비와 건축비를 더한 금액에서 관련 비용을 가산해 분양가격을 산정한다.

여기에 상한제를 적용받는 사업장은 분양가를 산정할 때 '원가법' 방식으로 토지를 감정평가해 반영하도록 했다. 원가법은 자산을 사는데 든 비용과 조성비용 등 취득원가를 기준으로 하는 감정평가 방식이다.

기본적으로 토지 감정평가는 원가법이 아닌 '공시지가기준법' 방식을 사용한다. 인근에 있는 표준지공시지가를 기준으로 집값 상승률이나 시세 변화를 고려하는 평가 방식이다. 공시지가는 시세의 절반 수준에 불과하지만 미래 이익이 고려되기 때문에 서울 강남 주요 지역 땅값은 시세의 80~90% 선에서 정해진다.

미래 이익을 반영하지 않는 원가법은 분양가를 추가로 끌어내릴 것으로 예상된다. 분양가는 감정평가 택지비와 건축비, 가산비 등을 더해 산정하는데 이 중 택지비가 차지하는 비중이 50~70%에 달한다. 개정안은 민간 택지비에 현실화 또는 구체화되지 않은 개발이익을 반영해서는 안 된다는 점도 명시했다.

분양가 인하는 수익성 감소로 이어진다. 정비사업 주체인 재건축·재개발 조합은 분양가 인하에 따라 추가분담금이 커지면서 사업 추진을 망설이고, 사업이 중단되는 부작용도 나타날 수 있다. 건설사 입장에서는 수익성 악화를 피할 수 없는 셈이다.

업계에서는 당장의 수익성 악화도 걱정이지만 향후 주택사업 수주물량 감소로 이어질 수 있다는 우려가 더 크다. 주택사업은 최근 건설사들의 실적을 견인한 분야다.

실제로 최근 3~4년간 대형 건설사 대부분이 영업이익의 절반 이상을 주택 분야에서 올렸다. 이 기간 해외사업 부진에도 대형사들의 실적이 성장한 것은 바로 이 때문이다. 한 대형 건설사 관계자는 "주택이 막히면 토목과 플랜트에서 만회해야 하는데 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

증권가 역시 비슷한 견해다. 채상욱 하나금융투자 연구원은 "상한제 도입으로 건설업종의 펀더멘털 측면에서 올해보다 2020년 이후 분양물량 위축에 기여할 것"이라고 분석했다. 라진성 키움증권 연구원도 "내년부터 주택공급이 감소할 수밖에 없는 상황"이라고 했다.

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