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양도세 중과안 통과…‘세금 폭탄’ 얼마나?

다주택자 10~20% 가산세율 추가…분양권 전매 시 50% 일괄 중과

2017년 12월 09일(토)
우선미 기자 wihtsm@naver.com
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[컨슈머타임스 우선미 기자] 다주택자 양도소득세 중과안이 정부 원안대로 국회를 통과하면서 다주택자와 분양권 투자자들의 시름이 깊어질 전망이다.

각각 내년 4월과 1월에 새로운 계산법이 적용되면 이들은 얼마나 더 많은 세금을 내야할까.

◆ 다주택자, 2년 이상 보유+2억원 차액→내년 4월 이후 2000만원 증가

지난 6일 다주택자에 대한 양도세 세율을 상향한 소득세법 개정안이 국회 본회의를 통과했다. 양도세란 일정한 시간이 지난 후 경제적 가치가 증가한 자산을 양도할 때 얻은 이익에 대해 부과하는 세금이다.

개정안에 따르면 내년 4월부터 전국 40곳 ‘청약조정대상지역’에서 기본세율인 6~40%에 추가적으로 2주택 보유자는 10%포인트, 3주택자는 20%포인트의 가산세율이 붙는다. 양도세 기본세율 체계를 감안하면 3주택 이상자의 경우 최고 60%까지 세율이 적용되는 셈이다.

양도세 부과는 보유기간 및 매도가액이라는 두 가지 잣대를 적용해 결정한다. 올해 양도세 체계를 보면 부동산 및 토지의 보유기간이 1년 미만일 경우 50%, 2년 미만일 경우 40%, 2년 이상일 경우 기본세율이 적용된다.

보유기간이 2년 이상일 경우, 양도 차익에 따라 ‘계단식’ 기본세율을 적용한다. 1200만원 이하는 6%, 4600만원 이하는 15%(누진공제액 108만원), 8800만원 이하는 세율 24%(누진공제액 522만원)을 적용한다.

이 외 1억5000만원 이하이면 35%(누진공제액 1490만원), 5억원 이하이면 38%(누진공제액 1940만원), 5억원 이상이면 40%(누진공제액 2940만원)을 부과한다.

예를 들어 성남에 살고 다주택자인 A씨가 2년 전 2억원에 매수했던 아파트를 B씨에게 올해가 가기 전 4억원에 팔았다면 차액 2억원의 38%인 7600만원 중 누진공제액 1940만원을 제외한 5560만원을 납부해야 한다.

하지만 만약 A씨가 내년 4월 이후 같은 조건으로 아파트를 매도했다면 차액 2억원에 48%(38% 기본세율+10% 추가세율)의 세율을 적용해 9600만원 중 누진공제액(1940만원)을 제외하고 7660만원을 내야 한다. 4월 전 매도하는 경우와 비교하면 2100만원을 더 내는 셈이다.

◆ 분양권, 보유기간 2년 초과+웃돈 3000만원→내년에 팔면 세금 4배 뛴다

이번 소득세법 개정안 통과로 발등에 불이 떨어진 것은 투자 목적으로 분양권을 보유하고 있는 이들도 마찬가지다. 이번 개정안에는 내년 1월부터 아파트 분양권 전매 시 양도세를 중과하는 조항도 신설됐다.

올해까지는 다주택자 양도세 계산방식과 마찬가지로 보유기간이 1년 미만이면 50%, 1~2년이면 40%, 2년 이상이면 기본세율인 6~40%를 적용한다.

하지만 내년 1월 1일부터 새로운 양도세 중과법이 적용된다. 양도시점은 잔금 청산일이다. 대상 지역은 조정대상지역이다. 조정대상지역에서 양도차익에 부과되는 세율은 ‘보유 기간과 관계없이’ 50%로 일괄 적용된다.

물론 이들 지역에 앞서 분양된 아파트 분양권이 모두 해당하는 것은 아니다. 전매가 가능한 분양권에만 양도세가 부과된다. 지난해 11·3대책 이후 분양된 단지 중 일부는 입주 때까지 아예 분양권 전매가 금지됐다.

부동산114 조사에 따르면 내년 이후 준공 예정으로 입주 때까지 전매가 가능한 분양권은 18만 가구로 예상된다. 내년 이후 전매하면 보유 기간이 길수록, 웃돈(프리미엄)이 적을수록 지금보다 양도세가 더 많이 늘어난다.

예를 들어 웃돈 3000만원 분양권의 양도세는 보유기간 1~2년이면 세율이 40%이고, 세금은 1100만원이다. 하지만 내년부터는 1375만원으로 25% 증가한다. 275만원을 더 내야 한다.

웃돈이 3000원으로 같다고 가정하고 보유기간이 2년 넘으면 올해엔 기본세율 15% 적용을 받아 세금이 304만여원인데 내년엔 1375만원으로 4배 뛴다.

보유기간 2년 초과인 경우 웃돈 1억원의 양도세는 올해 1920여만원(세율 35%)에서 내년 4875만원으로 2배 가까이 늘어난다.


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